Al oeste, un espacio abierto salpicado con árboles se desliza sin interrupciones hacia picos pintorescos cubiertos con una neblina primaveral de la mañana. Hacia el este, el quejido intermitente del tráfico vehicular nos recuerda que un hilo de carretera estatal transitada conecta a la comunidad de casas móviles de la Cooperativa Sans Souci con la cercana ciudad de Boulder.
Esta comunidad de 62 hogares, en su mayoría de personas mayores y con bajos ingresos, ofrece cercanía tanto a la naturaleza como a la conveniencia—y eso, junto con los alquileres asequibles de sus lotes, ha hecho por muchos años que la comunidad sea un refugio que concuerda con la traducción de su nombre en francés: “sin preocupaciones”.
Ya pasaron casi tres años desde que los residentes de la comunidad, impulsados por una ley estatal que buscaba preservar este tipo de opciones de vivienda asequible, se organizaron y compraron su comunidad—un momento emocionante y a la vez de ansiedad cuando la cooperativa tomó las riendas de su destino. Con la compra vino también el alivio que algunos sintieron de liberarse de la tiranía de la avaricia y gobernanza corporativa, pero también la incertidumbre—y preocupación—que resulta de los desafíos administrativos diarios.
Ahora, la euforia se ha transformado en algunos cálculos financieros abrumadores conforme la comunidad enfrenta su necesidad de un nuevo sistema de aguas residuales que podría aumentar los alquileres a niveles fuera del alcance de algunos residentes. Y la emoción inicial de poder gobernarse a sí mismos ha causado desacuerdos comunes sobre las reglas del parque y su cumplimiento—problemas que reflejan una nueva fase de la realidad cotidiana a la vez que comunidades que ahora son propiedad de sus residentes trazan un nuevo camino en Colorado.
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“Creo que era inevitable”, dice Michael Peirce, presidente del consejo de la cooperativa y habitante de Sans Souci desde 1995. “Al principio, todos suelen trabajar mayormente con un objetivo en común con un entendimiento mutuo. Y luego, después de la emoción inicial, observas un cambio en el consejo. Y la emoción inicial desaparece porque ya no es este nuevo proyecto en el que estás trabajando”.
Cuando los residentes completaron la compra de $3.3 millones con Strive Communities en junio de 2021, marcaron la culminación de un esfuerzo de dos años para obtener el control del paisaje bucólico que cubre casi 11 acres a la sombra de las Flatirons. Sans Souci se convirtió en la primera comunidad de casas móviles en Colorado—junto con la comunidad de River View en Durango, la cual completó su venta el mismo día—en aprovechar una recientemente aprobada cláusula para “la oportunidad de comprar” en las leyes estatales.
Desde entonces, varias otras comunidades han hecho lo mismo, preservando así trozos de paisajes con casas móviles que forman parte del inventario más grande en el país de viviendas asequibles no subsidiadas. En Colorado, estas propiedades albergan a aproximadamente 100,000 personas. Alrededor del estado ahora existen nueve comunidades de casas móviles cuyos residentes son los propietarios—comúnmente conocidas como ROC, por sus siglas en inglés—con varias ventas potenciales más en un futuro próximo.
Hasta cuando el trato finalmente se finalizó, Peirce describió un tipo de “emoción nerviosa”. Ahora, ya con bastante tiempo desempeñando las gestiones diarias para administrar la comunidad, los residentes se han visto golpeados por varios desafíos que enfriaron la descarga inicial de adrenalina de la adquisición.
“Ha sido una combinación”, Chuck Patterson, vicepresidente del consejo actual, dice sobre la empresa de la cooperativa. “Quiero decir, es bueno que la compramos. Pero varios compradores corporativos la examinaron y rechazaron. Y nos metimos en una circunstancia en la que había algunas obligaciones grandes acechando. Y ahora han regresado a mordernos”.
Luchando con problemas de aguas residuales
Inicialmente, no parecía que la planta de tratamiento de aguas residuales se apoderaría de gran parte del presupuesto.
Una cotización inicial para el trabajo se recibió por $1 millón. Desafortunadamente, Peirce dice, esa cotización se basó en un permiso inicial de la descarga. Desde entonces, los requisitos relacionados con lo que se puede desechar se han actualizado y limitado, y los planes de reemplazar la planta actual con una nueva en el mismo lugar se han abandonado debido a su cercanía al arroyo de South Boulder, justo en el terreno inundable.
Nuevas cotizaciones, dependiendo de la opción que Sans Souci elija, varían desde casi $3 millones a $4.7 millones.
Durante casi un año, Sans Souci buscó una solución alternativa—consolidando su sistema con el de la ciudad de Boulder al instalar una alcantarilla que se conecte con el sistema de la ciudad a través de la perforación horizontal y crear una estación elevada para bombear las aguas residuales colina arriba fuera de la comunidad.
Desgraciadamente, Peirce dice, la ciudad mencionó reglas estrictas contra la expansión de servicios públicos a su zona de cinturones verdes—una prohibición establecida a finales de los años 1960 que ha ayudado a limitar la construcción en Boulder.
“Así que esa [opción] se eliminó y ahora estamos teniendo que elegir la [opción] que parece que costará dos o tres veces ese precio”, Peirce dice. “Y estamos teniendo enormes desafíos para ver cómo vamos a financiarla”.
Patterson piensa que la comunidad no pudo aprovechar una importante oportunidad debido al incendio de Marshall en 2021, el cual no llegó por poco a Sans Souci. Pero los vientos peligrosos que impulsaron el incendio forestal resultaron en reparaciones y medidas de limpieza que desviaron la energía de la cooperativa y retrasaron por dos años el establecimiento de un plan para las aguas residuales.
El consejo de la cooperativa sigue explorando opciones de asistencia financiera para ayudar a cubrir la reconstrucción. Sin ayuda adicional, y dependiendo del precio final del proyecto, los habitantes quizás tengan que enfrentar un aumento de entre $150 y $250 por el alquiler de su lote, los integrantes del consejo dicen.
Alrededor de la mitad de los cerca de 85 residentes en la comunidad son adultos mayores. Muchos viven con ingresos fijos—cuando los residentes compraron Sans Souci, más de la mitad vivía con menos de $25,000 al año y ya enfrentaban desafíos para pagar los $720 mensuales que costaba alquilar un lote. Peggy Kuhn, una residente y exintegrante del consejo de la cooperativa, teme que hasta un cuarto de los residentes se vean forzados a desalojar sus hogares si la comunidad no puede resolver el tema de la planta de aguas residuales.
Aunque un aumento inicial en el alquiler siguió la transición a una cooperativa y causó estrés en las finanzas de algunos de los residentes, Peirce dice que no sabe de nadie que se haya mudado debido a eso. Los cambios que sucedieron después de la compra—cerca de media docena de residentes según sus cálculos—tuvieron que ver con razones no relacionadas, con la falta de confianza en una administración liderada por los residentes y el gasto inminente de un nuevo sistema de aguas residuales, o con personas que no estuvieron de acuerdo con el nuevo rumbo de la comunidad.
Pero desde entonces la comunidad se ha estabilizado y hasta ha atraído a compradores potenciales de hogares individuales. Zoe Quaintance, una integrante actual del consejo que ha trabajado como cocinera y más recientemente en un trabajo de jardinería desde que compró en Sans Souci hace siete años, dice que compradores interesados—no inversionistas corporativos, sino gente local en sus años 20—la contactaron para comprar porque se sienten atraídos no solo por la ubicación, sino también por la idea de una cooperativa. Quaintance no busca vender.
“Es emocionante ser una de las primeras en hacer algo, pero también es—oh, madre mía—tanto trabajo”, dice, describiendo sus esfuerzos para crear una huerta comunitaria, plantar árboles nuevos y varias otras tareas. “No todo tiene que ver con el tratamiento de aguas residuales”.
Quaintance pagó $88,000 por su hogar de 850 pies cuadrados, y le encanta haber logrado permanecer bastante cerca del área de Lakewood donde se crio. Sin embargo, la incertidumbre relacionada con la habilidad de Sans Souci de financiar un nuevo sistema amenaza a la comunidad que—por lo menos, hasta ahora—sigue siendo una isla de asequibilidad en un mercado metropolitano de bienes raíces fuera de control.
Y esa posibilidad tiene a los residentes en vilo.
“Si los alquileres aumentan, he escuchado que las personas digan que, bueno, solo nos subirá a donde Boulder está”, Patterson dice, refiriéndose a las propiedades con precio de mercado. “Y yo digo que eso no es por lo que estamos aquí. Esa no es una buena respuesta. Eso no es consuelo para nada”.
Descarrilada por los vientos del incendio de Marshall
Sans Souci estaba solo a un poco más de seis meses después de su reencarnación como una comunidad propiedad de los residentes cuando ya entrada la mañana del 30 de diciembre el incendio de Marshall se desencadenó a solo 30 pies cuesta arriba de la entrada de la comunidad. Solo el rumbo del viento salvó a la comunidad de un desastre.
Pero el mismo viento destructor que envió las llamas hacia otro rumbo dejó daños. Los residentes evacuaron por un día, pero los daños del viento los dejaron sin electricidad por cuatro días—y también sin agua ni calefacción, lo cual a su vez resultó en una enorme cantidad de tuberías rotas. Peirce supervisó el subsidio de la Administración Federal para Gestionar Emergencias, o FEMA (por sus siglas en inglés0, al igual que otros subsidios para trabajar en varias reparaciones.
Tardaron casi un año trabajando en todos los proyectos necesarios causados por los vientos que avivaron el incendio de Marshall, incluida la reparación de tres hogares que perdieron sus techos y otros que perdieron bordes, revestimiento o cuyos techos se dañaron. Las buenas noticias: usando fondos contra desastres de una variedad de fuentes y mano de obra donada a través de Mennonite Disaster Service, Sans Souci convirtió esa mala fortuna en un proyecto para mejorar la comunidad que reinstaló bordes en los hogares de casi todos los residentes y realizó varias reparaciones adicionales.
Pero la atención dedicada a responder a los daños también los distrajo de otros problemas que empeoraron para algunos residentes.
“Eso fue difícil”, Peirce recuerda, “y también creó fricción en la comunidad porque el consejo estaba menos enfocado en hacer cumplir las reglas, así que algunas de las personas que querían que se hicieran cumplir las reglas empezaron a perder más de su paciencia”.
Parte de la dificultad para Sans Souci, Peirce dice, ha sido encontrar una compañía de gestión de propiedades que “tenga más experiencia [acumulada] y que ya haya desarrollado procedimientos de operación estándar en lugar de crearlas desde cero”. Describe cooperativas como Sans Souci como un tipo de modelo híbrido—un tipo de comunidad con la que ni las compañías de gestión de asociaciones de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés) ni compañías tradicionales que gestionan casas móviles se sienten totalmente cómodas.
Cada comunidad tiene su propia serie de desafíos, dice Tim Townsend, gerente de programas para Thistle, la organización sin fines de lucro con sede en Boulder que ofrece asesoría y asistencia para preservar la vivienda asequible. Elegir la compañía de gestión de propiedades adecuada para manejar las tareas diarias, como recolectar los alquileres y hacer cumplir las reglas, puede ser una propuesta complicada, pero crucial.
“A veces es una gran victoria en una relación”, Townsend dice, “y a veces no lo es. Lo que he observado en nuestras comunidades actuales es que aquellas con una fuerte presencia de gestión de propiedades que ofrece un apoyo increíble no tienen tantos traspiés ni desafíos como las que no [la tienen]”.
Townsend también repite la observación de Peirce de que hay una falta de compañías de gestión de propiedades con las habilidades necesarias para apoyar a una ROC. Menciona a Golden Hills, una comunidad de casas móviles en el Condado de Jefferson que compró su comunidad el verano pasado, como un ejemplo de las dificultades para encontrar la compañía adecuada. Thistle examinó o respondió a 34 compañías iniciales interesadas en gestionar la propiedad en el área metropolitana de Denver para pasárselas al consejo de Golden Hills.
“Solo una estaba realmente preparada para terminar trabajando con ellos”, dice, “y entonces fueron puestos en una situación difícil, porque fue [esa compañía] la que tuvieron que elegir. Así que necesitamos más opciones”.
Townsend señala que las comunidades que no han conectado con la compañía adecuada para gestionar su propiedad suelen tener más dificultades porque tienen más responsabilidades de las cuales encargarse, en comparación con otras ROC.
Peirce, quien obtuvo experiencia valiosa primero como un voluntario y ahora como el líder de la Coalición de Propietarios de Casas Prefabricadas de Colorado, acaba de ser elegido para su segundo período como el presidente del consejo de Sans Souci. Es su último período en ese puesto debido a límites, pero dice que quizás no pueda terminarlo por razones financieras.
“Ha sido una labor de amor por demasiado tiempo”, dice. “Todavía no me he retirado—necesito obtener un puesto donde gane ingresos, así que realmente estoy tratando de encontrar cómo pasar la estafeta”.
El período de uno a cinco años después de convertirse en una comunidad cuyos dueños son los residentes con frecuencia es difícil, dice Mike Bullard, vicepresidente de comunicaciones para ROC USA, la organización sin fines de lucro con sede en Concord, Nuevo Hampshire que ayuda a los residentes de casas prefabricadas a adquirir sus comunidades alrededor del país.
“Están tratando de implementar las metas que establecieron al comprarla y luego justo después hacer que su comunidad realmente cante”, Bullard explica. “Pero en ese momento a veces están tratando de resolver algunos problemas de infraestructura que surgieron durante la compra, así que eso puede presentar un desafío”.
La mayoría de las ROC nuevas son lideradas por residentes que no saben cuáles son los desafíos de formar parte de un consejo en lo que, en muchos casos, es esencialmente una empresa multimillonaria, dice. Parte de lo que ha hecho que el modelo de ROC sea exitoso—ROC USA ha trabajado con 326 comunidades en 21 estados—es la disponibilidad de recursos a nivel nacional y local, a través de organizaciones afiliadas a ROC.
“Y, mira, es una organización democrática, y no tienes que buscar lejos para observar que la democracia no siempre es ordenada”, Bullard dice sobre el modelo de residentes propietarios. “La gente no se pone de acuerdo. Pero tener una voz y tener la oportunidad de decir algo sigue siendo mucho mejor que la alternativa”.
Jugando de acuerdo con la reglas
Los vecinos con frecuencia no se ponen de acuerdo sobre las restricciones en cosas como el estacionamiento o los adornos para jardines, o tienen diferentes estándares sobre el mantenimiento del hogar que pueden verse afectados no solo por el gusto, sino también por la habilidad financiera del propietario de hacer reparaciones o mejoras.
“Ese ha sido uno de los aspectos más tumultuosos para nosotros”, Peirce dice. “En lo relacionado con las reglas, esa es el área más contenciosa que puedes tener en la comunidad”.
Inicialmente, el consejo de Sans Souci encontró un amplio acuerdo entre los residentes sobre las reglas de la comunidad. Pero el que no se hicieran cumplir esas reglas al principio resultó en que algunos residentes se quejaran. Mientras tanto, otros presionaron para que se establecieran reglas más específicas—como el la altura del pasto o las malas hierbas. O hasta reglas más estrictas que aquellas impuestas por el propietario corporativo anterior.
“Eso empezó a crear desunión en la comunidad”, Peirce dice.
Quaintance ha observado desacuerdos en ambos extremos, mientras que en su mayoría los residentes parecen buscar un punto medio.
“Nuestra primera reunión sobre reglas, esa fue una de las primeras cosas que mencionamos, no queremos realmente estar vigilando a las personas constantemente sobre cada pequeña cosa”, dice. “Pero encontré que sí tenemos una manera ligeramente más dura en algunos casos”.
Sin embargo, una cosa era protestar contra la imposición y cumplimiento de las reglas dictadas por el propietario corporativo, demandas que a veces se sentían injustas comparadas con lo que Patterson describe como el método “laissez faire” del propietario anterior. Los residentes describen una variedad de medidas que les parecieron excesivas: podar las flores silvestres, prohibirles a los residentes que se congregaran en las calles tranquilas o caminar por la comunidad después de las 9 de la noche, sacar adornos de sus jardines y tendederos de ropa.
“Querían que estuviera inmaculada”, Quaintance dice. “Y nosotros como que queríamos ir en la dirección opuesta de lo que hacían antes. Pero también queremos mantener la comunidad segura y limpia en lo razonable”.
“Muchos de nosotros somos [personas con] bajos ingresos”, agrega Doretta Hultquist, de 81 años, quien ha vivido en la comunidad desde 1967. “No tenemos el dinero para hacer muchas mejoras”.
Peirce, quien anteriormente enseñó filosofía en la Universidad de Colorado y estudió democracias a pequeña escala, dice que la dinámica de Sans Souci refleja lo que observó en su trabajo académico. Cambios en los integrantes del consejo, además de la transición a mantener en lugar de lanzar una empresa, pueden resultar en una progresión que disminuye el propósito común que inicialmente definió a la comunidad.
“Con frecuencia, es difícil mantenerla cuando alcanzas el punto de mantenimiento”, Peirce dice. “Las personas tienen menos intereses personales, un menor sentido de propiedad porque no estuvieron en la etapa de creación. Están heredando los compromisos de otras personas”.
Patterson observa que la comunidad cuenta con muchas personas que suelen ser independientes y gruñonas, mientras que otras están ansiosas por trabajar de forma colaborativa.
“Pero en general”, dice, “la comunidad tiene un espíritu”.
Y por ahora, ese espíritu incluye creer que los problemas pueden manejarse y que el modelo de residentes propietarios puede perdurar.
“Siento que realmente tenemos que mantener la esperanza”, Quaintance dice. “Muchas personas están preocupadas sobre algunos de estos desafíos que estamos enfrentando, pero hay tantas cosas optimistas que seguimos escuchando. Solo quiero trabajar lo más duro que pueda para superar esta cosa del tratamiento de aguas residuales y mantener los alquileres bajos. Creo que si podemos superar esto, estaremos en una situación bastante buena para el futuro”.
Cuando Peirce piensa sobre 2018, cuando la preservación de comunidades de casas móviles ocupó un lugar central como asunto legislativo, recuerda “un grupo medio fracturado que estaba trabajando duro”. Ahora, ve al estado invirtiendo en este sector de la vivienda asequible, condados dedicando fondos para preservar comunidades de casas móviles, y fundaciones comunitarias dando un paso hacia adelante para ayudar a que los residentes compren sus comunidades. Hasta las empresas de ingeniería civil han expresado su interés en ayudar.
Legislación sobre la oportunidad de comprar dio lugar a una red de apoyo que sigue creciendo, un desarrollo que, a pesar de los dolores de crecimiento que han presentado desafíos para los residentes en su pequeña franja de cielo en el Condado de Boulder, a Peirce le parece alentador.
La diferencia en recursos disponibles entre ese entonces y ahora es notable, señala, ya que comunidades como Sans Souci ayudaron a forjar un camino para el movimiento de ROC en Colorado.
“Como el primer hijo”, Peirce dice. “Los padres aprenden de su primer hijo. Y cuando llegan el segundo, tercero y cuarto, terminan cometiendo menos errores”.